2025年，住房和城乡建设部在全国住房城乡建设工作会议上明确将“有力有序推行现房销售”列为年度重点工作，标志着实施近三十年的商品房预售制度迎来历史性转折。 现房销售占比从2020年的12.7%跃升至2024年的30.8%，2025年前三季度进一步达到36%，海南、雄安、信阳等地已率先全域或局部推行现房销售试点。 这一变革并非简单取消预售制，而是通过“新老划断”策略（新出让土地需现房销售，存量项目延续预售）推动行业从高速扩张向高质量发展转型。

行业生态重构：高杠杆模式退场，品质竞争崛起

现房销售直接切断了房企依赖预售资金的高周转链条。 预售制下，预售资金占房企到位资金比例曾超40%，但资金监管漏洞导致烂尾风险累积，2021年“停工停贷”潮便是矛盾爆发点。 现房销售要求房屋竣工验收合格后方可销售，房企无法再挪用购房款进行扩张，高杠杆模式彻底失效。

行业洗牌随之加速。 中原地产研究院测算，若全面取消预售制，超50%房企将面临经营危机。 海南实行现房销售五年后，头部房企市场份额升至75%，中小房企因资金链压力大量退出。 竞争逻辑从“规模竞赛”转向“品质比拼”：北京能建·东誉府以3.05米层高、83%得房率等产品创新成为销冠；深圳现房销售地块竞拍中，品质承诺取代高溢价拿地成为核心。 政策同步提供金融支持，全国7万亿低息贷款定向投向优质现房项目，衡阳等地鼓励银行延长开发贷期限，形成“降杠杆 保品质”的良性循环。

消费逻辑逆转：从“赌预期”到“验实物”

对购房者而言，现房销售最大价值是消除“烂尾焦虑”。 过去购房者需承担“首付掏了、贷款还着、房子烂尾”的风险，全国待售房曾达7.5亿平方米。 现房销售从源头杜绝了新烂尾楼产生：海南试点后新房投诉量降67%，上海现房销售占比半年内从7%升至26%，荆门现房项目开盘即售罄，有业主表示“多花10%的钱买踏实”。

决策方式从“听承诺、看沙盘”变为“察实物、测品质”。 北京能建·东誉府的购房者可实地查验楼间距、绿化实景甚至厨房龙头细节，买房行为从依赖宣传转向亲身体验。 消费维度也从价格地段延伸至品质配套：该项目凭借国贸CBD区位和陈经纶帝景分校等资源，尽管单价10.66万/㎡，仍因与周边二手房价格倒挂成为高净值人群首选。 政策进一步降低购买门槛，泉州、山东等地提高公积金贷款额度，武宁、鞍山提供契税补贴，推动“为品质买单”成为趋势。

市场格局分化：核心城市现房趋硬通货，三四线面临转型阵痛

现房销售加剧了城市间梯度分化。 人口净流入的核心城市现房供需两旺：北京朝阳东三环等稀缺板块因新房供应断层，现房去化率超90%；上海现房价格较期房高8?2%仍保持高销量。 这些区域受益于“好房子”标准落地（如绿色建材使用率不低于80%）和土地市场信心（北京太阳宫地块溢价率39.18%）。

三四线城市则面临库存高压与资金挑战。 营口、荆门等地虽计划推行现房销售，但中小房企占比高、资金承压能力弱，盲目推进可能导致土地流拍。 远郊楼盘去化周期超36个月，即使推出现房也难改“买得起难转手”困境。 此类城市多采用“商品房转保障房”“竞现房面积”等梯度策略，在去库存与防风险间寻找平衡。

政策配套：分类指导与金融财税支持成关键

现房销售推行注重“分类指导、梯度推进”。 一线城市加快全面落地，三四线城市以试点先行，海南全域实践与信阳局部探索为全国提供样本。 针对房企资金压力，衡阳鼓励银行提高现房项目开发贷额度，邵阳试点8年期贷款；针对购房成本，多地提供契税补贴与公积金倾斜。

预售制度同步优化监管，北京实现预售资金流水实时可查，信阳将预售资金监管设为网签前置条件，彻底堵住挪用漏洞。 这种“房企减负 购房让利 监管强化”的组合拳，成为平衡改革力度与市场承受力的核心工具。